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如果想在20多歲就能賺到人生的第一桶金,需要的只是一個簡單的數學計算公式,以20歲開始要存100萬為例,公式的寫法:?假設20歲生日那天的戶頭存款是x萬元,每個月計畫存入y萬元,要計算出自己z年後會有100萬,那就是(100-x)÷12y=z的公式,若是下定決心要存錢的那天,戶頭沒錢,但每個月存1萬元,計算過程就很簡單,100÷12=8.33,答案就是8.33年後的28.33歲會有一百萬,所以當自己立志要往富有的巔峰爬上去,獲得第一桶金,若能做到每個月存下1萬多元,20歲的「心想」加?實踐?就會在28.33歲「事成?,在沒錢滾錢的人生階段,雲林民間借貸總該為自己打拼打拼。

司馬遷都明講了

在《史記.貨殖列傳》裡,司馬遷講了三個發財的SOP標準作業程序:「無財作力,少有鬥智,既饒爭時」,這發財的三部曲是:

1.「無財作力」:

存款不足的人,必須以勞心勞力為基礎來累積財富。

2.「少有鬥智」:

有「第一桶金」的人,才有機會用自己的的智慧,發揮所長,追求更高的投資報酬。

3.「既饒爭時」:

變成「富翁」之後,不求保本而賠雲林民間借貸光財產的話,會退回第1等級的「無財作力」,人生最悲慘莫過如此,因此要善用「有錢人想的不一樣」的概念,這時候要學會看得懂「時機」,在投資勝率到達70%、80%、90%,甚至是100%才下手,成功得手之後,再耐心等待下一個「時機」就好。

有行動是夢想,沒行動是幻想

邁向富有之路,總要先成為?小富翁?,然後再想辦法成為?中富翁?,最後轉職成?雲林民間借貸大富翁?,身為一個擁有「人性」的人,絕不會希望自己永遠在月光族與口袋空空的人生匱乏組裡,整天只能?吃土?維生,過著沒有未來,有夢想不能實現,一輩子做最低階的工作,領法定最雲林民間借貸低薪資。

身為幾乎身無分文,就算提款卡、存摺、錢包都被偷走也沒差的人,該要怎麼邁向自己成功的財富之路呢?

善用SOP標準作業程序存第一桶金

第一步驟:擁有AB戶頭

存錢的第一個秘訣,是把不同用途的錢分開來放,將自己的存摺分為A、B兩個戶頭。

?A戶頭?是絕對不能提款的戶頭,把每個月收入的33%存入,必須違反自己雲林民間借貸的人性,刻意強加許多限制,讓自己想要提領時又麻煩又痛苦萬分。

首先不辦提款卡、不能跨行通提、不開通網路銀行功能,只能到最初開戶的銀行,在銀行上班時間處理帳戶問題,並設定提款時,必須同時加上二式憑二式的蓋章與簽名。

重重的嚴密防護外人盜領,與刻意干擾自己無法輕易動用戶頭,遇到朋友臨時想借錢,就算自己滿腔熱血,也只能跺腳悔恨……,畢竟領個錢既麻煩又討厭啊!雙手扯個頭髮,然後幫助朋友的激情也就消退了。

第二步驟:333法則

另一個?B戶頭?,則是提款方便的生活用帳戶,這是「333」法則的一環,先將33%收入放到?A戶頭?之後,剩下的33%生活費、33%娛樂費存入?B戶頭?。

生活費用要量力支出,但是不該省的千萬不要省,尤其是娛樂費用,如果想省錢而不讓自己的生活有任何娛樂,很容易因長期刻苦生活,違背人性的自我欲望而受苦折磨,心靈力量會率先崩盤而得不償失,畢竟人生沒有?一直玩!一直玩!一直玩!?,算什麼人生!

第三步驟:面對另一半

無論男女,心中愛的除了是溫柔體貼的另一半外,潛意識上的直覺,還是追求麵包與愛情的平衡,看的是另一半的未來性,是不是一個潛力股,如果兩個人都願意存好各自的33%A,共同用各自的66%B來創造生活情趣,享受20幾歲的青春,那就幸福滿滿了!

若是其中一個人總是把100%花光,或是伸手把另一個人的66%B拿來用,把情人當做?行動錢包ATM?,能分手的話,那就趕快放生,別眷戀沒有善意的愛情,放出去害人,總比苦了自己好!

順從人性與違背人性齊頭並進

坊間理財通常建議:?先努力以自身的能力爭取收入,並開源和節流,做好增加收入與養成儲蓄的雙重好習慣,從最早的財務基礎上為自己打底……。?,說真的,這些話是沒錯,但是若能善用控管自己人性的?SOP存錢術?,才能有實際成效,8.33年等著你。

《史記.貨殖列傳》古文原文:

無財作力,少有?智,?饒爭時此其大經也。今治生不待危身取給,則賢人勉焉。是故本富為上,末富次之,姦富最下。無巖處奇士之行,而長貧賤,好語仁義,亦足羞也。央行今 (29) 日召開第 3 季理監事會議後宣布利率不動,連續降息的狀況暫告一段落,但過去累計 4 次降息,每次降息半碼,反應到房貸上減少約 0.3%,信義房屋 (9940-TW) 認為,以目前約 1.7-1.8% 的貸款利率來看,仍維持在歷史的低檔水位,當前低率水準對房貸族與購屋客仍相對有利;住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,央行對房市從「積極管控」轉由市場機制決定的態度明顯,房市可望逐漸回歸基本面。
信義房屋指出,央行 4 度降息,房貸戶關心的房貸利率也從去年的 2.1% 降到了平均 1.8%,貸款條件優良的民眾可能低至 1.7% 的水準,優惠房貸利率前 2 年則跌破 1.5%,前兩年僅剩下 1.44% 的低利水準,一般情況來看,以房貸 1000 萬元、貸款 20 年計算,4 度降息每月房貸利息負擔共可減少約 2500 元,1 年減少約 3 萬元,對於房貸族與購屋人來說不無小補。
信義房屋認為,目前利率水準仍維持在歷史的低檔水位,短期內利率大幅反轉向上的機率也不高,當前的低率水準對於房貸族與購屋客仍相對有利;信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,低利與房價的適時修正,對想要買房子的民眾相對有利,即使利率並出現連五降,但購屋人與房貸族在此波連續降息後仍有所受惠,不過低利條件已經維持好一陣子,現階段民眾似乎更在意房價的問題。

信義房屋代書林以德則提醒,依不同時間申貸的利率條件不同,如果覺得自己調降後的房貸利率高於目前市場水準達 0.25% 以上,不妨與承貸銀行討論是否有調降的空間或另尋轉貸銀行,但轉貸時有支出規費及代辦費等花費,若利差未達 0.25% 以上時,仍需審慎評估是否轉貸。
央行理監事會宣布維持政策利率不變,以維持物價與金融穩定,對房市政策並無著墨,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,央行在連續 4 次降息後,首次決定維持利率不變,除與目前利率已經處於低檔,降息對景氣刺激效果有限外,似乎也提醒財政政策應接棒改革。
徐佳馨表示,從這次利率不動,加上對房市無有進一步措施的態勢來看,央行對房市從「積極管控」轉由市場機制決定的態度明顯,接下來應不至於有新一波調控措施,雖然低利環境會延長價格盤整時間,但房市將經過市場汰弱留強洗禮後,可望逐漸回歸基本面。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,央行已連 4 度降息以穩定市場、避免熱錢湧入,經過英國脫歐事件後,整體市場已回穩,理監事會前業界多認為不會再降息,美國總統大選結果未至,保留半碼彈性以防未來不確定因素發生時可因應,這次維持利率不變並不意外。不過針對豪宅的房市管制仍未鬆綁,顯見對於不動產市場指標性物件依然嚴控,防止房價追高情況再次發生。
全國不動產總經理石吉平指出,目前重貼現率僅高於 2009 年金融海嘯時半碼 (1 碼 = 0.25%),在歐美日韓都停止降息,台灣景氣也穩定復甦,加上降息手段刺激消費、投資效果有限,結束連 4 度降息並不意外。但要注意的是,GDP 成長主因是去年基期太低所影響,國內外經濟不確定性因素仍多。
石吉平分析,利率不再調降,代表央行看好未來景氣,對買方而言也是重要訊號,對市場氣氛敏銳的買方會意識到房價下跌空間有限,可促使自住買方採取較積極的購屋行動,可望拉抬交易量回升。此外,房市關鍵不只有利率,在新政府調整持有稅、祭出房市相關政策之下,交易量很難再回到過去多頭盛況。隨著大陸樓市持續火爆,一些購房者加杠杆“花樣百出”,在其背後,銀行資金成為重要推手。近日,記者以購房者身份致電多家銀行,發現“暗度陳倉”現象依然存在——表面以住房抵押形式為用戶提供消費貸、信用貸、經營貸,實則高額貸款流入了房地產。個別銀行甚至牽手贖樓公司,想辦法幫助投資者填補首套房貸款“缺口”,贖出房產證後再度抵押套現,增值部分用於再度購買房產。分析人士指出,這部分資金的推波助瀾正加速催生房地產泡沫,一旦樓市逆轉,銀行資金安全將面臨挑戰。  住房抵押消費貸流入樓市  前不久,華南地區某股份制銀行發佈的一則廣告引起廣泛關注。廣告明確表示該行個人房產抵押貸款可以二押,即目前房子即便還在按揭,也可貸出升值的部分。雖然銀行官方宣稱,此類貸款資金僅可作為生意經營、消費等使用,嚴禁用於房產資金墊付,然而記者採訪發現,實際情況與官方說法存在較大出入。  調查中,記者對上述銀行客戶經理明確表示,幾年前通過按揭在該行貸款購買了一套房產,目前房屋市值已經翻倍,希望通過加按套現支付另一套房子的首付。在得知貸款目的是付另一套房子首付後,該客戶經理仍然表示可貸出其中升值部分。即以經營貸名目申請,最高貸款額度為房屋評估淨值的七成,若以房子目前市值500萬元計算,減去此前欠下的一百多萬貸款最高可套現兩百萬元左右。該客戶經理稱,經營貸原則上不能用於購房,實際上由於銀行難以監控貸款流向,這種做法一般不會出現問題,為以防萬一,貸出去的錢最好轉到非本人帳戶使用。  不過,該銀行官方回應稱,“對相關信用貸款本行有嚴格的審批和風控流程,並嚴控貸款流向,禁止用於支付購房首付等國家禁止的用途。如有存在員工違規向客戶承諾的情況,一經查實,將嚴肅處理”。  隨後,記者又致電另一家上市股份制銀行,工作人員表示,如果是在該行做按揭,部分網點可做二押,以消費貸形式貸出,最高額度為評估淨值的七成,最長還款年限為十年,年利率為6.9%。該工作人員表示,消費貸一般用於購買大額消費品,原則上不用於房產資金墊付,“但錢到你手上,怎麼花就是你的事,銀行也管不著”。  如果說默許信用貸款流入房地產尚屬“初級版”,那麼另外一些銀行攜手貸款公司套現則是“進階版”。  同樣對於記者提出的二押需求,另一家總部位於北京的股份制銀行的某客戶經理直接給出解決方案:如果有穩定工作,可在該行以消費貸形式貸款,最高額度為評估淨值的6.5成;如果採用等額本金付款,最長年限為15年,年利率7.3%。但前提是,購房人需先跟貸款公司借錢把原先的住房貸款還了,拿到房產證再抵押才能獲得該行貸款。該客戶經理還表示,如果沒有足夠的錢還貸款,其可代為介紹貸款公司。這一做法,同樣得到另一家總部位於華南的股份制銀行客戶經理大力推薦。  加碼房貸推高樓市杠杆  某房地產研究機構人士向記者透露,對於貸出去的錢,理論上銀行會要求貸款者提供票據以檢查資金流向,但實際操作中很少有銀行會檢查。即使銀行下定決心去查,要把這些錢款的去向完全監管到位本身具有很大難度。此外,部分銀行信貸人員雖然對客戶的資金用途心知肚明,但為了業績仍會選擇睜一隻眼,閉一隻眼,有些甚至會幫客戶包裝,以通過銀行的風控系統的評估。  通過這種方式,銀行、貸款公司、購房者聯手助推了住房杠杆。房地產業內人士還透露,目前很多仲介機構都有下屬的擔保公司,能夠為購房者提供首付貸或短期資金用於償還住房貸款,這些擔保公司與銀行機構存在千絲萬縷的關係。  央行最近公佈的信貸資料顯示,近幾個月,按揭貸款可謂“一枝獨秀”、“百廢房興”。某股份制銀行內部人士表示,“資產荒”的陰影下,銀行資金沒有更好的投向,投向國企資金雖然安全但利率相對較低,投向中小企業又唯恐不良率攀升。相較而言,個人住房按揭貸款是一個相對優質的選擇。未來,各銀行將持續在房貸領域發力。“但不能忽視的是,部分銀行為了搶奪房貸的市場份額,在貸款發放上確實比較激進,甚至不惜違反政策明文規定,變相加高了購房杠杆,加速催生房地產泡沫。”  Q房網新房事業部研究總監韋謝表示,開發貸款和購房貸款的同比增幅從去年9月份開始出現剪刀差,二者背離程度日益擴大。這說明房地產開發企業正在去杠杆,降低開發貸款增加的幅度,平抑財務成本;而居民正在不斷加大杠杆進入樓市,而且愈演愈烈。這其中的風險也是若隱若現。  2012年以來,居民購房杠杆率也在持續上升。韋謝指出,這個杠杆率是以居民戶每年新增中長期人民幣貸款(主要是房貸)的累計值與全國商品住房的累計銷售額的比值計算的。到2016年7月,杠杆率已經到達0.63。可以大致判斷,全國範圍內,購房的平均首付已經低至不到五成。  高杠杆聚集高風險  多位業內人士認為,一些銀行不惜違反監管明文規定推出種種高杠杆類產品,正契合還未“上車”的投資者極度恐慌的心理,不斷尋找各種加杠杆途徑,加速擁抱房地產。  加杠杆買房最簡單粗暴的結果就是能帶來大量資金周轉。某業內人士給記者算了一筆賬,比如,二押批下來100萬,按20年還款,每月大約需還款7000元。真正用來湊房子首付的可能只有80萬左右,留下20萬用以支付二押本息,可以支撐20個月左右。然而根據一線城市的樓市行情,20個月房價若實現較大增值,屆時貸款者將得以順利套現。  韋謝認為,即使從資產避險的想法出發,房地產也是一個較好的選擇。“廣義貨幣供應量(M2)7月稍稍回落到10.2%,8月隨即回檔至11.4%。可見貨幣寬鬆的趨勢並未發生實質性變化,貨幣價值必然會持續被稀釋。在這種經濟背景下,居民就會有針對財產的避險需求,會主動撬動杠杆購房。”  近日,上海銀監局下發相關規定,表示將進一步規範銀行業金融機構與房地產仲介機構業務的合作管理。對於有給購房者提供或參與首付款或尾款等融資、曾製造或參與制造假按揭等5項違規行為的房地產仲介機構,立即終止與其合作關係,將其列入黑名單報送上海市同業公會。  業內人士評價,該項通知的出臺體現了監管部門對於樓市高杠杆的擔憂。就個人住房抵押貸款而言,首付款所能給予金融機構的安全邊際是以住宅價格不發生明顯變動為前提。如果房地產市場價格出現大幅下滑,將會觸發銀行大規模處置住宅抵押物。即使不發生銀行大規模處置住宅抵押物,住宅不動產名義價值下降,也會抑制借款人家庭的消費,影響到宏觀總需求。  中航證券分析師符暘認為,銀行敢於為投資者高杠杆購房大開綠燈,是基於對未來房價長期走高趨勢不變的判斷。短期內,房貸仍是銀行比較優質的資產,目前購房者大多具備一定經濟實力,但長此以往,一旦政策上出現變化,樓市聞風而動,會導致銀行機構出現較大風險。  深圳中原地產研究中心負責人表示,樓市持續加杠杆,會導致越來越多的貨幣資源集中流入樓市,推高房地產市場的成交量和價格。“任何一個市場都無法只增不降,一旦房價下跌,高杠杆的房產將大幅縮水,不少購房者將面臨繼續還貸的資金壓力甚至放棄還貸,進而引發金融風險。美國次貸危機即是高杠杆作用的例證。
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銀行如何貸款

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